Перепланировка квартир

Ни для кого не секрет, что счастливые обладатели новых квартир начинают обустройство своего жилья с ремонта и перепланировки. И это не удивительно, большинство новостроек, которые возводят российские строительные компании целыми районами, никак нельзя назвать рациональными и удобными для проживания. Поэтому жильцы своих квартир обеспечивают уют в своем доме различными для них способами. Выполняя ремонт дома, комнаты, квартиры своими руками или прибегая к помощи профессионалов.

На сегодняшний день существует большое количество возможностей перепланировки жилья, которые способны создать необходимый комфорт и удовлетворить пожелания и потребности жильцов. Однако, не имея определенных знаний, простому человеку будет практически невозможно разобраться в юридических и технических тонкостях дела без помощи квалифицированного специалиста. По букве закона Согласно жилищному кодексу РФ перепланировкой квартир являются любые коррективы технических и функциональных характеристик, которые сопровождаются внесением изменений в план БТИ. Под это определение попадает заделка и расширение дверных проемов, возведение и снос перегородок, а также перенос радиаторов отопления, других инженерных коммуникаций и даже установка напольных мобильных кондиционеров. В настоящее время наиболее популярная перепланировка квартир заключается в объединении умывальной комнаты и туалета, расширении санузла за счет коридора. Также пользуются популярностью перенос дверных проемов и объединение гостиной и кухни. Не стоит забывать о том, что любые изменения жилья должны быть подтверждены законом. Квартиры, в которых имеется несогласованная перепланировка, в дальнейшем будет невозможно продать или использовать в качестве залога. Также возникнут большие трудности с оформлением наследства такой жилплощади. Выборочная проверка квартир или же жалоба соседей может привести к выявлению несогласованных изменений. По законам нашей страны на хозяев жилплощади с нелегальной перепланировкой возлагается административный штраф. Помимо этого владельцы квартир будут обязаны за свой счет сделать изначальную планировку жилья. Также возможна принудительная продажа жилья по решению суда (для погашения расходов по устранению несанкционированных изменений) или же выселение жильцов, живущих по договору социального найма. Для получения одобрения перепланировки жилья необходимо иметь разрешение Жилищной инспекции. Придется собрать согласованный пакет документов, который имеет не маленький список бумаг. Поэтажный план ремонта кухни, ванной комнаты, туалета, спальни, прихожей БТИ, договор купли-продажи, договор с проектной организацией на авторский надзор, выписка из домовой книги, проект по перепланировке, который разрабатывает лицензированная проектная организация, техническое заключение о состоянии несущих конструкций, – это далеко не полный перечень документов, которые необходимо собрать в одной только Москве. Помимо этого следует получить заключения согласующих организаций на проектную документацию. В их список входят: Архитектурно-планировочного объединения округа, разрешение от главного архитектора проекта дома и Комитета по архитектуре и градостроительству, Госпожнадзора, архитектурно-планировочного управления, Роспотребнадзора (СЭС), дирекции единого заказчика, Мосгорэкспертизы и других инстанций, техническое заключение эксплуатирующей организации (ДЭЗ, ЖСК, ТСЖ). С таким количеством всевозможных документов не каждый проект будет согласован и одобрен. Действующие правила и нормы создают длинный список ограничений. При таком раскладе владельцы своих квартир выходят, словно на тропу войны с инстанциями, чтобы узаконить все свои желаемые изменения. Тому существует множество примеров. На кухне нельзя устанавливать шкаф или холодильник в вентиляционный короб. Такая перепланировка нарушает вентиляцию постройки, а, следовательно, не является законной и не имеет никаких шансов на существование. Также жильцы первых и последних этажей никогда не смогут увеличить свою жилплощадь за счет подвалов и чердаков, такие изменения просто невозможно узаконить. Существуют виды перепланировок, которые разрешены законом, но согласования все равно на них не получить. Так не существует документации, в которой указано, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией, или же устанавливать отопительные приборы на балконах. И все же, на данный момент получить разрешение на подобную перепланировку нереально. В жилом помещении температура воздуха должна быть на 3–5 градусов выше, чем в холодной зоне. А если дом строил Моспроект, то они никогда не дадут разрешения на разбор подоконной части. Потребуется потратить достаточно много сил и времени, чтобы согласовать проект перепланировки. Поэтому лучше всего поручить это дело специалисту, который знает все требования и порядок для получения согласования с инстанциями. У профессионалов на разрешение всех вопросов и утверждение плана уходит от двух до трех месяцев. Однако, если здание несет историческую ценность, то придется идти в Департамент культурного наследия и там согласовывать все планируемые перепланировки. На это обычно уходит около года. Нюансы свободной планировки Как известно, в панельных домах практически все стены несущие, поэтому список возможных изменений является весьма коротким. Существуют дома и со «свободной планировкой». Будущий владелец такой жилплощади получает только голые стены с вентиляционными каналами и канализационными стояками и без всяких перегородок. Казалось бы, это рай для дизайнера и есть, где развернуться его самым сокровенным фантазиям. Но на деле все оказывается не так. Не существует как таковой свободной планировки. Есть планы БТИ, в которых обозначено зонирование помещения. И владелец квартиры может сделать уже утвержденную планировку, либо попытаться утвердить свой план. При этом объем согласований и документов практически не отличается от объема для плана изменений панельного дома. Имеются определенные ограничения и в свободной планировке. Запрещено сужать и сносить вентиляционные шахты, ограждать газовые трубы перегородками, делать жилые помещения менее 9 кв. м., без отопления или естественного освещения, увеличивать площадь за счет коридора лестничной клетки. Также нельзя выносить на лоджии и балконы отопительные приборы, либо устраивать из них жилые помещения. Технически трудно выполняются такие работы, как переносы туалетов, ванных комнат и кухонь, так как к ним требуется протягивать трубы от стояков. Существует много прямых запретов. Нельзя оборудовать санузлы и кухни над жилыми помещениями нижних этажей. Право на окна и балконы До 90х годов жилые здания оборудовались деревянными окнами. Такие окна давно устарели, не способны держать тепло, легко продуваются сквозняками и протекают. И только недавно в новых домах стали сразу же устанавливать энергоэффективные пластиковые окна, соответствующие всем современным требованиям. Поэтому большинство капитальных ремонтов не обходятся без замены окон. На замену окон не надо получать никаких разрешений. Но только при том условии, если не затрагиваются форма и размер оконных проемов и другие параметры, которые прописаны в плане БТИ. В этом случае замена старых окон не является перепланировкой и не требует никаких согласований. Вполне достаточно, чтобы компания, которая меняет старые окна, имела соответствующий сертификат. Но здесь без нюансов тоже не обойтись. В некоторых регионах РФ имеют место свои требования по установке окон. Так в северной столице нашей родины в 2009 году вступил в силу закон № 239–29. Это постановление гласит, что при замене и установке окон необходимо получить разрешение городского комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Однако после акций протеста горожан, губернатор города Алексей Сергеев заявил, что достаточно иметь справку от местного архитектора. Существуют и в Москве подобные правила. Вступившее в силу постановление правительства города Москвы №1135 от 14 сентября 2006 года гласит, что для замены окон требуется разрешительное письмо городского комитета по градостроительству и архитектуре (ГКА). Впрочем на практике все значительно проще – если новые окна имеют ту же конфигурацию и цвет, то вероятность претензий властей сводится к нулю. С балконами же обстоит другая ситуация. 95% жильцов, которые решили застеклить балкон или лоджию, понятия не имеют, что этим затевают перепланировку в квартире, которая должна быть согласованна. Что интересно, остекление балкона или лоджии приравнивается к изменению фасада здания, согласно постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 года, и требует необходимый пакет документов. За незаконное остекление балкона грозит административный штраф в размере 2–2,5 тысяч рублей. Впрочем, некоторые эксперты утверждают, что данный закон противоречит Гражданскому кодексу РФ, и потому вопрос о согласовании остается открытым. Если хозяин затеял, выполнить реконструкцию некоторых элементов дома без посторонней помощи, все же рекомендуется обзавестись некоторыми книгами или указаниями о том, как сделать ремонт полов, стен, трещин и потолка самостоятельно, для того чтобы впоследствии не пришлось сталкиваться с неприятными моментами или дополнительными финансовыми растратами, на исправление неудачной работы специалистами. Удобство и функциональность Перепланировка квартиры включает в себя не только долговременные согласования с определенными инстанциями, но также и большое количество строительных работ, в которых заключены малоприятные нюансы. Здесь и большое количество строительного мусора, и цементный раствор, который надо правильно утилизировать, и многое другое. На все это уходит много сил и времени. В реальности существует альтернатива бетонным и кирпичным перегородкам. Это каркасные перегородки, которые изготавливаются из деревянных, пластиковых или металлических профилей. Они отнимают гораздо меньше времени, имеют гораздо меньше строительного мусора, а также легко как монтируются, так и разбираются. У таких перегородок существует множество вариаций. Они могут быть изготовлены из гипсокартона и МДФ или же быть остекленными – с использованием разноцветных матовых, прозрачных стекол и даже витражей. Каркасные перегородки никак не значатся в плане БТИ, так как имеют малый вес, не увеличивают нагрузку и не являются капитальными стенами. Следовательно, их можно устанавливать без всякого согласования. Для быстрого зонирования помещения подойдут трансформируемые или раздвижные перегородки. С их помощью можно с легкостью изменить конфигурацию пространства, создавая разные объемы пространства. С такими перегородками не составит труда отгородить кухонный уголок от спальни или гостиной. Раздвижные перегородки имеют очень простое устройство. Они состоят из трека – металлической потолочной направляющей и паркинга – места складирования секций. Перемещение между секциями осуществляется за счет специальных роликовых подвесов, которые ездят по треку и собираются в паркинге. На такие перегородки существует возможность подключения электрического привода. Каждый хочет обустроить свое жилье в соответствии со своими вкусами и потребностями. И на этот случай придумано уже немало дизайнерских приемов, способных принести желаемый уют в ваш дом. Но не стоит забывать о том, что несогласованная и непродуманная планировка может лишить вас места проживания, кучи денег, потраченных нервов и потерянного времени. Поэтому, прежде чем приступать к осуществлению своего проекта, стоит обратиться к специалисту, который поможет решить все задачи с обустройством жилплощади, а также в дальнейшем избежать проблем с законом.

Перепланировка квартиры: правила и запреты
Двигать стены в